Банкротство с ипотекой: в каких случаях квартиру сохраняют

Ипотечную квартиру исполнительский иммунитет единственного жилья не защищает. Закон прямо выводит из-под защиты предмет ипотеки, если на него по законодательству об ипотеке можно обратить взыскание (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Сохранить квартиру в банкротстве можно, если кредит продолжают платить.

Забирают ли ипотечную квартиру при банкротстве

По общему правилу единственное жильё нельзя продать за долги — ни в исполнительном производстве, ни в банкротстве (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Но у этого правила есть прямое исключение: иммунитет не действует, если жильё — предмет ипотеки и по законодательству об ипотеке на него можно обратить взыскание. Это исключение Конституционный Суд РФ разобрал в постановлении от 04.06.2024 № 28-П (п. 2.4 и 3).

Банкротство здесь ничего не меняет: то же самое действует и вне процедуры. Спасает либо то, что кредит продолжают платить, либо то, что взыскание именно на это жильё почему-то невозможно (подробнее — в материале Единственное жильё при банкротстве).

Как сохранить квартиру в ипотеку

Оба механизма ввёл Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ. Они применяются в делах, возбуждённых после 08.09.2024, и в более ранних, если жильё к этой дате не продано.

Отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве). Должник и залоговый кредитор договариваются отдельно от остальных кредиторов. На квартиру не обращают взыскание и не включают её в состав имущества, подлежащего реализации (подп. 1 п. 4 ст. 213.10-1). Ипотека не прекращается. Кредит платят на первоначальных условиях третье лицо и (или) сам должник, но из дохода, защищённого от взыскания, либо из дохода после процедуры (подп. 4 п. 4 ст. 213.10-1). Решение принимает сам должник, согласие управляющего и остальных кредиторов не нужно. Суд откажет в утверждении, если применение иммунитета к этому жилью необоснованно, — по тем же основаниям, что и для обычного единственного жилья (п. 8 ст. 213.10-1).

Суд должен видеть, кто и как будет платить. В деле из Обзора ВС первая инстанция и апелляция утвердили соглашение, не проверив источник погашения. Округ их акты отменил и вернул спор на новое рассмотрение:

Суд также проверяет экономическую целесообразность: положение банка не должно быть хуже, чем если бы банкротства не было. Банк вправе возражать, но суд может утвердить соглашение и вопреки его возражениям — по правилам для плана реструктуризации при несогласии кредиторов (п. 4 ст. 213.17). Подробнее — в материале Банк предлагает план реструктуризации вместо списания. В одном таком деле платежи вносил поручитель — отец должника со стабильной зарплатой. Суд отметил: требования банка по подп. 2 п. 4 ст. 213.10-1 не прекратятся даже после завершения банкротства. По общему правилу освобождение от долгов на это обязательство не распространяется (абз. 2 п. 3 ст. 213.28).

Срок такого соглашения не ограничен пятилетним пределом плана реструктуризации: срок из п. 2 ст. 213.14 — период судебного контроля, а не потолок для графика платежей по ипотеке (п. 15 Обзора ВС). В примере Обзора — пятнадцатилетний график на первоначальных условиях кредита.

Если другого имущества не хватает на кредиторов первой и второй очереди (алименты, вред жизни и здоровью, зарплата), любой из способов утвердят, только когда на спецсчёт внесут деньги на эти требования. Сумма — не больше 10% стоимости квартиры по отчёту оценщика (п. 6 ст. 213.10-1, абз. 2 п. 5 ст. 213.10).

Погашение долга третьим лицом (п. 5 ст. 213.10 Закона о банкротстве). Третье лицо с согласия должника гасит требование банка по ипотеке единственного жилья полностью. Деньги считаются предоставленными по договору беспроцентного займа, срок которого наступает не ранее трёх лет после завершения процедуры или прекращения дела о банкротстве. После полного погашения квартира и участок под ней не включаются в имущество, подлежащее реализации. Как и с мировым соглашением, суд откажет, если применение иммунитета к этому жилью необоснованно (абз. 3 п. 5 ст. 213.10).

Общий план реструктуризации долгов. Если дохода хватает, чтобы погасить и ипотеку, и остальные долги, квартиру может удаться сохранить в процедуре реструктуризации. Условия погашения залогового долга должны быть в плане и, по тексту закона, одобрены залоговым кредитором (п. 3 ст. 213.10). В одном деле суды утвердили пятилетний план должника, который гасил 100% требований, включая залогового кредитора, и сохранял за должником единственное жильё; жалобу этого кредитора округ отклонил (постановление АС Московского округа от 05.06.2026 № Ф05-7321/2026, дело № А40-50091/2025). Подробнее — в материале Банк предлагает план реструктуризации вместо списания.

Если квартиру всё же продают: куда идут деньги

Для единственного ипотечного жилья действует специальная статья 213.27-1 (введена 62-ФЗ от 23.03.2026), а не общий порядок распределения денег от продажи любого залога (п. 5 ст. 213.27). База для расчёта — не вся вырученная сумма, а «часть выручки»: то, что осталось после расходов на сохранность и реализацию предмета залога на торгах (п. 6 ст. 138). Её распределяют так:

1. 80% части выручки (но не больше суммы долга банку, включая неустойки и проценты) — банку.
2. 10% части выручки резервируют для кредиторов первой и второй очереди, если другого имущества должника не хватает.
3. Ещё 10% части выручки (но не больше первоначального взноса и уже внесённых платежей по ипотеке) исключают из конкурсной массы и передают должнику.
4. Остаток идёт на непогашенную часть долга банку, а то, что осталось после этого, — снова должнику.

В отличие от закона № 298-ФЗ, в законе № 62-ФЗ мы не нашли переходных положений о том, к каким уже возбуждённым делам и начатым продажам применяется статья 213.27-1. Это стоит уточнить до того, как рассчитывать точную сумму от продажи.

В течение десяти рабочих дней после публикации этих выплат в ЕФРСБ финансовый управляющий или другие участники дела могут подать ходатайство об уменьшении суммы, положенной должнику. Суд уменьшит её в двух случаях. Первый — на эти деньги можно купить жильё явно сверх разумной потребности семьи. Второй — должник недобросовестен по тем же основаниям, что снимают иммунитет с обычного единственного жилья (п. 2–3 ст. 213.27-1).

До появления этой статьи похожий порядок действовал как временное регулирование: его установил Конституционный Суд РФ до тех пор, пока законодатель не решит вопрос сам (это и сделал 62-ФЗ). По позиции КС РФ деньги, оставшиеся после расчётов с банком и расходов процедуры, защищены иммунитетом и исключаются из конкурсной массы по заявлению должника (постановление КС РФ от 04.06.2024 № 28-П).

Та же логика видна в споре о неустойке и мораторных процентах. Деньги защищены иммунитетом в силу принципа эластичности (суррогации). После расчётов с банком они идут должнику, а не в общую массу. Раз незалоговые кредиторы не могли претендовать на стоимость единственного жилья, не могут они претендовать и на замещающие её деньги (определение СКЭС ВС РФ от 26.06.2023 № 307-ЭС22-27054, дело № А56-51728/2020).

Насколько спорной была судьба остатка, показывает одно дело. Дом с участком продали за 20 миллионов рублей. Банку выплатили залоговую часть его требования — 3,32 миллиона рублей из общего долга 3,8 миллиона. После вознаграждения управляющему и расходов на торги на счёте осталось 15,15 миллиона рублей. Управляющий счёл дом «роскошным», а собрание кредиторов решило купить должнику замещающее жильё за 5,5–6,15 миллиона рублей. Остаток должен был пойти кредиторам третьей очереди. Первая инстанция и апелляция утвердили такое положение. Суд округа акты отменил и в утверждении отказал. Позиция о «роскошном» жилье к залоговому имуществу неприменима, жильё уже продано, и судьбу остатка нужно решать через распределение выручки по ст. 213.27 (постановление АС Московского округа от 30.10.2024 № Ф05-17754/2024, дело № А41-70135/2020). Как в итоге распределили эти деньги, из акта не следует.

Если денег от продажи не хватило на весь долг банку, остаток по общему правилу списывают: непогашенного залогового долга нет в перечне исключений из освобождения от долгов (п. 5–6 ст. 213.28). Подробнее — Какие долги не спишут при банкротстве. Исключение — отдельное мировое соглашение (ст. 213.10-1): тогда обязательство прямо выведено из-под освобождения.

Семейная ипотека: что будет, если банкротится один из супругов

Общую ипотечную квартиру супругов продают по тем же правилам, что и остальное общее имущество, — целиком. Супругу должника выплачивают часть выручки, соответствующую его доле в общем имуществе (п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве; п. 6–9 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48). Подробнее — в материале Банкротство супруга.

Но с ипотечным жильём это правило — не первый шаг. Если жильё в общей совместной собственности супругов заложено по их общему долгу, из всей выручки, включая условную долю супруга, сначала гасят ипотечный долг и расходы процедуры. Только к остатку применяют правила о доле супруга и об иммунитете. Половину супругу до расчётов с банком не выделяют (постановление КС РФ от 04.06.2024 № 28-П, п. 4.3–4.4).

КС РФ установил это правило лишь до тех пор, пока законодатель не примет свои. Статья 213.27-1, которой законодатель в итоге урегулировал распределение денег от продажи ипотечного жилья, о доле супруга не говорит. Как она соотносится с позицией КС РФ, практика пока не прояснила, поэтому в конкретном деле это нужно уточнять отдельно.

Спасают ли материнский капитал и доли детей

Нет. Если квартира частично оплачена материнским капиталом, это само по себе не мешает обратить на неё взыскание как на предмет ипотеки, даже если доли детей в ней выделят. Материнский капитал не принадлежит детям: его предоставляют родителям. Определение долей детей в праве собственности на предмет залога не требует согласия банка и не блокирует ипотечные правоотношения. Так решил окружной суд (постановление АС Волго-Вятского округа от 07.08.2024 № Ф01-3140/2024, дело № А29-14239/2022). Суд опирался на позицию Верховного Суда РФ — п. 11 Обзора судебной практики по делам о материнском капитале от 22.06.2016 и п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей».

Частые вопросы

В каких случаях квартиру не заберут, если она в ипотеке?

Если кредит продолжают платить — по отдельному мировому соглашению с банком (ст. 213.10-1) или деньгами третьего лица, погасившего долг полностью (п. 5 ст. 213.10). Если дохода хватает на все долги, возможен и общий план реструктуризации (п. 3 ст. 213.10). Без этого иммунитет единственного жилья на ипотечную квартиру не действует (ст. 446 ГПК РФ).

Как сохранить жильё в ипотеку, если платить нечем?

Закон таких вариантов не предусматривает. Оба механизма требуют реального источника платежей — третьего лица, поручителя или самого должника, но за счёт дохода, защищённого от взыскания, либо дохода после процедуры (подп. 4 п. 4 ст. 213.10-1). Без подтверждённого источника суд мировое соглашение не утвердит (п. 14 Обзора ВС).

Обязательно ли указывать, кто платит по мировому соглашению?

Да. Без указания источника погашения суд такое соглашение не утвердит. В деле из Обзора ВС первая инстанция и апелляция утвердили его без проверки источника, и округ их акты отменил, направив дело на новое рассмотрение (п. 14 Обзора ВС от 18.06.2025).

Что будет с деньгами, если ипотечную квартиру продали?

Из части выручки за вычетом расходов на реализацию предмета залога (п. 6 ст. 138): 80% — банку в пределах его требования, 10% — резерв для 1–2 очереди при нехватке другого имущества, ещё 10% (не больше взноса и платежей) — должнику, остаток — сначала на непогашенный долг банку, потом снова должнику (ст. 213.27-1). Суд может уменьшить долю должника при его недобросовестности или если на эту сумму можно купить явно избыточное жильё (п. 3 ст. 213.27-1).

Спасёт ли квартиру материнский капитал?

Сам по себе — нет: маткапитал в истории покупки и доли детей не мешают обратить взыскание на предмет ипотеки (постановление АС Волго-Вятского округа № Ф01-3140/2024).

Похожие темы: Банкротство через МФЦ или через суд, Банк предлагает план реструктуризации вместо списания, Обзор ВС по банкротству граждан, Подарил долю маме перед наследством, Завысил доход в анкете на кредит, Банк кредитовал свою структуру.

Источники

1. Ст. 446 ГПК РФ, абз. 2 ч. 1
2. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: п. 3 ст. 213.25, п. 5 ст. 213.10, ст. 213.10-1, п. 7 ст. 213.26, п. 2 ст. 213.14, п. 4 ст. 213.17, п. 5 ст. 213.27, ст. 213.27-1, п. 6 ст. 138, п. 3–6 ст. 213.28
3. Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ (ввёл ст. 213.10-1 и п. 5 ст. 213.10)
4. Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ (ввёл ст. 213.27-1)
5. Постановление КС РФ от 04.06.2024 № 28-П
6. Определение СКЭС ВС РФ от 26.06.2023 № 307-ЭС22-27054, дело № А56-51728/2020
7. Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан (утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025, ред. от 29.04.2026), п. 14–15
8. Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48, п. 6–9
9. Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016), п. 11
10. Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», п. 41
11. Постановление АС Волго-Вятского округа от 07.08.2024 № Ф01-3140/2024, дело № А29-14239/2022
12. Постановление АС Московского округа от 30.10.2024 № Ф05-17754/2024, дело № А41-70135/2020
13. Постановление АС Московского округа от 05.06.2026 № Ф05-7321/2026, дело № А40-50091/2025

По теме

• Сопровождение банкротства физических лиц
• Машина при банкротстве: заберут ли и можно ли сохранить
• Можно ли вступать в наследство во время и после банкротства
• Купил квартиру или машину, а продавец обанкротился: могут ли отобрать

Автор материала

Талгат Утаргалиев
Юрист · помощник арбитражного управляющего

Пишу о банкротстве физических лиц с практической стороны: что решают суды и как это выглядит в реальных делах. Материал — не индивидуальная консультация: исход зависит от документов и обстоятельств конкретного дела.

Telegram · Об авторе · Услуги